Je veux obtenir un crédit immobilier

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Je veux obtenir un crédit immobilier

Vérifié le 05 avril 2024 - Service Public / Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Si vous voulez financer l'achat de votre logement ou sa construction (avec ou sans l'achat du terrain), vous pouvez demander un prêt immobilier. Si la banque accepte votre demande, elle vous transmettra une offre de prêt. Avant d'accepter l'offre, vous devrez obligatoirement respecter un délai de réflexion. Mais vous pouvez choisir de refuser l'offre. Nous vous présentons les étapes à suivre.

Tout déplier

Que permet de financer un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier doit financer la réalisation d'un projet immobilier. Il peut notamment s'agir de l'un des projets suivants :

Acheter un terrain à bâtir

Construire un logement

Acheter un logement (en Vefa : titleContent , neuf ou ancien)

Acheter un logement et y réaliser des travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien

Acheter des parts de sociétés immobilières

Attention

Certains prêts ne concernent qu'un type particulier de projet immobilier. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ)（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10871） est notamment réservé à l’achat ou la construction d'une résidence principale, sauf exception.

L’achat en Vefa : titleContent implique certaines spécificités（https://www.abe-infoservice.fr/fr/banque/credit/credit-immobilier/que-faut-il-savoir-sur-le-credit-immobilier-dans-le-cadre-dune-vente-en-letat-futur-dachevement-vefa） lors de la mise en oeuvre du prêt immobilier.

Quel montant emprunter ?

Montant total à financer

Vous devez déterminer le montant total de l'opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :

Prix de vente du logement ou coût de la construction, éventuellement prix de vente du terrain

Coût de la garantie du prêteur (coût de la prise d'hypothèque conventionnelle（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F789） ou de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F786） ou du cautionnement bancaire（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34997）)

Frais de notaire : titleContent

Frais de dossier du prêt

Frais de dossier de l'assurance emprunteur（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1671）

Frais d'ouverture d'un compte bancaire (en cas de nouvelle domiciliation des revenus)

Rémunération du courtier (éventuellement)

Rémunération de l'agent immobilier (éventuellement)

À savoir

Vous pouvez estimer les frais de notaire selon l’achat (terrain, logement ancien, logement neuf) et sa localisation (département) à l’aide d’un simulateur（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R54267）.

Montant de votre épargne

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL)（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16136） ou un livret (livret A（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2365）, d'épargne populaire（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2367） ou de développement durable（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2368）)

Montant du plan épargne entreprise（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2142）

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier.

Ce montant sera alors appelé apport personnel .

Capacité d'emprunt

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt : titleContent du crédit immobilier

Taux d’intérêt de l'assurance emprunteur

Durée du prêt souhaitée

Mensualités : titleContent que vous voulez rembourser (il est d’usage de ne pas dépasser 33 % de vos revenus)

Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur :

Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)（https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-de-credit-immobilier/）

À noter

Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort : titleContent qui, en principe, ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu par mois.

Si vous avez déjà souscrit des crédits, il peut également être utile de calculer votre taux d'endettement : titleContent . Vous pouvez le faire à l'aide de ce calculateur（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R51938）.

Caractéristiques du prêt bancaire "classique"

Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d'intérêt : titleContent notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.

Durée

La durée d'un prêt immobilier est variable. Elle est généralement négociable avec le banquier.

En général, la durée d'un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.

Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt : titleContent est défini par la banque. Il peut s'agir :

Soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F146） durant le remboursement de votre crédit)

Soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro ).

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

Attention

Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG) : titleContent de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

Garantie

La banque peut exiger que vous ayez une garantie , qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire.

Elle peut vous imposer :

Soit un cautionnement bancaire（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34997）

Soit une hypothèque conventionnelle du bien（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F789）

Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F786）

Assurance emprunteur

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1671）. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance.

Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur . Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F21128） ou la perte d'emploi（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F21129）.

À savoir

Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20520） s'applique automatiquement. La convention impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence . Mais elle ne l'oblige pas à vous faire une proposition d'assurance.

Domiciliation bancaire

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d'activité (exemple : salaires) chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d'activité.

La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus , en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).

Différents prêts immobiliers

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16123）

Le prêt réglementé

Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt : titleContent ...), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16142）, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16139）, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)

Le prêt à taux zéro (PTZ)（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10871） accordé notamment sous conditions de ressources

Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas)（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F22158）ou le prêt conventionné "ordinaire"（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10793）

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé , ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37842）.

À savoir

Vous pouvez connaître la liste des établissements autorisés à accorder un prêt réglementé（https://www.fgas.fr/web/site-public/etablissements-affilies） (PTZ, Pas, prêt épargne logement...).

Offre de prêt

Actions préalables de la banque

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement

Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17608）

Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 % .

Vous pouvez estimer votre taux d'endettement à l'aide d'un calculateur :

Calculateur d'endettement（https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-d-endettement/）

Envoi de l'offre

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution.

Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE)（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R44401）.

Contenu

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

Prêt à taux fixe

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution

Nature du prêt (prêt conventionné（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10793）, prêt à taux zéro（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10871） ou prêt bancaire traditionnel par exemple)

Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison...)

Date à laquelle les fonds seront disponibles

Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt : titleContent et son taux annuel effectif global (TAEG) : titleContent

Garanties exigées

Conditions de transfert du prêt à une autre personne

Mention que vous pouvez souscrire une assurance（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1671） auprès de l'assureur de votre choix

Échéancier ( tableau d'amortissement ) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Prêt à taux variable ou révisable

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution

Nature du prêt (prêt conventionné（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10793）, prêt à taux zéro（https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10871） ou prêt bancaire traditionnel par exemple)

Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison)

Date à laquelle les fonds seront disponibles

Document d'information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit

Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt : titleContent et son taux annuel effectif global (TAEG) : titleContent